【Blog】出席時昌時景恆投資講座，他選擇REITS 的條件

昨日出席《創出時機》講座，如何有一個生意人轉成投資者
講座中，除了主講時景恆外，其嘉賓亦同樣Alex Siu 同樣提供其他有用資訊，以下是啊壽highlight 部分講座重點。(由於速記，請不要介意當中英文或文法可能有錯）
Dividend growth-舉例 823 領展，相信大家不會陌生， 並不是只看yield 高低做決定，同樣派息增長同樣重要。啊壽找了下圖能說明一切再此不多說

Market cap size (fund will place bet on it) also gain low cost of fund-這種情況特別出現在新加坡市場，新加坡退休基金會持有REITS ，由於需要對外解釋REITS市值不能低過一定比例，REITS更會擔當持續派發功能。

New accretive can not generate a negative impact to the yield of the REITS-之前都有Group 友提及過，點解有D REITS 管理層不會通過某些收購，原因係有條例寫明，新收購項目部能低於現時派發水平。因此，監管上REITS 比其他股票類更為放心投資，特別在大跌市時。
Low debt (below 40%)with good investment grade BBB-這個其實好睇個人取向，就新加坡而言，上限為 45% ,而時生將設定為 40% ,其實我覺得分別不大。反而investment grade 可以做參考。舉例Lippo Mall (D5IU) 按2019 年 Moody 對D5IU 評級為 BB級別，Lippo Mall (D5IU) 11% （啊壽買個時）可產出雙位數字yield ,奈何信譽的確麻麻，D5IU減派。最後啊壽cut埋。
Young property will have a big room for the rise in value of the property-呢項應該應該大家都會知道,如一家舊shopping mall 其收租 yield >新起shopping mall ,相反新起shopping 就有很大的上升空間。
REITs have a sponsor backed by developer-呢個相信大家好熟悉，香港通常都係由地產發展商分拆出來。新加坡同樣但係會多左政府照顧，大家耳熟能詳的 Captialand 屬新加坡政府（半國家隊），政府會先將項目照顧到一定程度，之後才會上市。

Long WALE weighted average leasing expire (5-6yrs prefer)-最好選擇相對長租約，如在年報上找到 1-2年就到期既，大家就小心點。
Self differentiate （呢個啊壽會稍後再詳細列出） 買REITS 要分不同的tier , tier 有清晰的tier 當跌市時買入時就不慌不亂，簡單舉一例，823 低息，但增長強勁。 D5IU 高息，但係就常常miss 預期。
Class 1 ,3-5%
Class 2,6-8%
Class 3,9-11%
If single REITs can’t place bet over 5%-其實呢個同埋債一樣，如果你係買REITS cef 當然可以唔需要理會，但係時生計及每個REITS盡量唔好超過5 %,但啊壽個人而言，呢個未必每個人都適用，因為時生會用槓桿投資REITS 這個情況下其實相對危險，盡可能都唔好槓桿REITS。

講座亮點: 講座嘉賓 Alex Siu 曾經提及其曾參與 越秀房產信託（405）上市，以上不分由觀點同樣由他補充。同時以下有幾點他也有提出：

• 新加坡稅務吸引差不多免稅：當年他參與越秀房產上市，第一上市地大家屬意新加坡，因新加坡稅務比香港更為吸引，投資者更成熟，但政治考慮最後決定香港上市。
• 越房在2012 年收購越秀廣州IFC實行不同租約 : 當時2012廣州IFC 最高層屬意四季酒店承租（相信當時越秀正於四季仍在商討中，仍未落實），由於當時越房正處理越秀IFC收購，需要發行新單位以供支付，同時新收項目不能對現時派息產生負面影響，因此當時越秀與越房簽訂master lease 承租最高幾層（即無論房間租務好與壞都自己承擔），其他寫字樓及商場就按年期簽訂租約。
• 物流REITS NETWORK is KING: 有投資者會開物流REITS 所在地點，而作為其中一個決定與否的因素，但其實點多致勝，因為送貨及收貨人只會關心貨品用最短時間到達，當一個點死左，附近能否有另外一個點補上才是關鍵。因此“點”不需要黃金地段，只需要理會點與短之間的距離。

最後，啊壽想講，聽完時生講座，當然他講話確實不太吸引及講述他個人中伏位（按：我所指的是public speech 方面，內容係冇問題，因不想重複留言），但係整個講座我覺得他持有REITS 心態是值得學習，他以生意角度來持有REITS, 一開始持有的多是外國Storage REITS，並且長期持有，之後才找其他Retail , office 等的REITS 分散風險，講座中他並沒有提及這點，但言談間他常用生意角度說持有REITS 原因，好多人都會說他抄starman ，他也不忌諱說他是從他身上學到，但啊壽覺得他這方面也有讓人學習之處。