【Property】買！？日本樓 定 日本房托（J-REITS）(2)？

呢一篇文啊壽想打好耐，因為日本樓Agent 不斷send D樓盤比我，但一直糾結緊 買REITs 定係買日本樓，糾結位置主要都係普羅大眾對於稅項及支出的問題（以下例子全以港元計價）

-日本樓-

• 不動產取得稅(一次性）：建築物的3-4%
• （如滿足條件“住宅面積50㎡以上~240㎡以下”及“新屋”可享有1200萬日元折扣 ）
• 印花稅（一次性）
• 登記稅（一次性）
• 中介費（一次性）
• 保險費：（簽約時支付）：視乎你買全險還是部分受保 約樓價的5-8%
• 固定資產稅（每年）：每年按資產評估值稅的1.4%
• 都市計劃稅（每年）：每年按資產評估值稅的0.3%
• 租金收入稅（每年）:年收1,950,000日元以下：稅率5%
• 司法書士（稅理事，每年）
• 管理費
• 修繕基金
• 租務管理及消費稅

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為方便大家睇
表面租金（Rent before fee and fund expenditure）:($3871x12)/$550,000=8.51% 

淨租金（Net Rental Income）:($2986x12)/$550,000=6.56% 

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啊壽第一次看到呢個租金回報當然都會覺得這個回報真的非常吸引，因為如果短期內不能自用出租幫補一下也算不錯。當然Agent 講的只能信3成，啊壽仍要計算文章開頭提及的

1. 不動產取得稅（一次性）：建築物的3-4%
   （按不動產會社 由於並不滿足“住宅面積50㎡以上~240㎡以下”及“新屋”條件
   以上例子計算方法金額大該是：$550,000x3%= $16500
2. 印花稅（一次性）: （按例子計算）約$350
   
   
3. 登記稅（一次性）：
   (按物業公司粗略估計1050萬日元的樓價，登記稅是56000日元）推斷約$2912
4. 中介費（一次性）：
   （按例子計算）(780萬日元x3%+60000)x0.07（兌換率）=$20580
5. 保險費：550,000 x 6.5% (非全險）=$35.750
6. 固定資產稅：每年按資產評估值的1.4%
7. 都市計劃稅：每年按資產評估值的0.3%
   （物業公司粗略計算 point （6）and（7） 金額 即固都稅：$42萬樓價 每年稅項：$2100.以上述例子粗略估計為 $2750）
8. 租金收入稅（每年）：(按例子計算) 55300日元x12x5%x0.07（兌換率）=$2322.6
9. 司法書士（稅理事，每年）：(按物業公司報價)：$2500

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以上述計算回報率如下：

• 樓價成本：550,000（樓價）+16500（不動產取得稅）+2912(登記費）+20580（中介費）+35750（保險費）=$625,742

暫不計算每年雜費回報率下跌為:(3871x12)/625,742=7.42%

計及其他每年支出：

• 真正淨租金收入：35832（2986x12）（Agent 報稱淨租金收入報）-2750（固定資產稅及都市計劃稅）-2322.6（租金收入稅）-2500（司法書士）= $28,259.4 （每年）

計算每年雜費及稅項後回報率為：28,259.4/625,742=4.52%（估算年回報）

（註：已經沒有計算匯率風險高低波幅達25%，日常物業管理支出（如單位內的一般維修），匯款支出及30%增值稅）

-相對日本J-REITs-

• 稅項
  以日本最大的J-REITs Nippon Building (8951)按 Japan-REIT.com (15/6)計算 息率為3.31%。而香港與日本有雙邊稅務協議，派息收入會征收10%稅項，如買入Nippon Building Reits即收取2.979（淨收）
• 匯率風險
  當然日元波動同樣有一定風險，按2015-2019年日元高低波幅達到 25% , 當然日本樓同樣會遇到匯率問題，這也會令到回報率不似預期.
• 免受單一物業持有的風險
  如單一買入日本樓除了需要冒租客退租的風險外，同時如不能出租更需要預留1-3個月租金左buffer
• 免卻與租客商討
  購買日本樓溝通可能成為其中一個問題， 當然可以托房產中介代勞交涉，但你係外來人個Agent會幾盡力（心照吧...），但J-REITs可以免卻於租客商量時間及麻煩

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-結論-

首先下建議只係啊壽個人觀點，啊壽盡量收集資料以便自己及同好參考，如有不同的觀點歡迎留言，讓啊壽認識更多，如有任何資料上遺漏亦歡迎指出，啊壽會再計算並修改上述內容，以便大家作出深入討論，

1. 日本樓每年稅項繁多
   每年如不計及室內維修家居更換，保險等支出回報已經由6.56%減至4.79% （按例子計算，當然以上計算屬於粗略計算，但計及保險支出及其他稅項可能會再低）。如果物業符合免稅要求可享受到的免稅折扣則可考慮。
2. 不要因為低樓價買入
   如因為日本樓價低而買入（為數500-1000萬日元的物業也不小），請大家計算好回報及個人承受風險的能力
3. 租客退租及重推市場
   如租客退租，需要預留1-3個月的租金給中介重推市場(廣告費），當然中間沒有租金收入亦會拖低收入
4. 工人維修下的支出
   日本工人維修時除了人工外，其衍生的支出也要業主承擔（如停車車場的費用）
5. 借地借家法
   投資客如果想拿回物業並不容易，即使加租亦需要提供充足證明
6. 建議自用
   除非你好似啊壽錢又唔多，但又想係日本有個自用地方的話才好考慮，不然“忙來忙去得個空”
   
   以下是啊壽對日本不同地區感受詳細可看：
   【Blog】啊壽將來旅居的原因及日本樓的資料簡略(1）

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