【Property】啊壽將來旅居日本樓之租務管理篇（3）

香港市場上日本樓中介有很多如 櫻x ,卓x ,東x 等等 昨日啊壽出席一家在香港，台灣，日本都有分公司日本樓中介。大家不要擔心這不是廣告文，有跟開啊壽blog的都知道啊壽一直有個日本旅居夢

【Blog】啊壽將來旅居的原因及日本樓的資料簡略（1）

【Blog】買！？日本樓 定 日本房托（J-REITS）？（2）

這次出席其實在網上兩位youtuber 介紹，因此我對這次講座有一定期待，基本上比起之前櫻x 資料來的詳細，而且有耐心就算啊壽不斷check 不同樓盤都會到協會找出來。

這個日本樓中介租務管理費分成東京及大阪兩個收費

小心單價較低的物業

按這家日本樓中介稱，日本有租金保證公司之第三方保證機制，但並非所有日本租客會參與這個保證機制，特別是單價較小物業。如該租客有參與保證會社，租客需要放2-3個月租金，如業主未能收取租金，會由保證會社代付。

日本人平均接受租金

￥210,000 x 1/3= ￥70,000 (即 港幣$5110）

按日元兌港元- 0.073

啊壽嘗試再收窄一點搵樓盤，在Rein資料中顯示不同區域有不同租金接受程度

東京23區租金行情（2020年租金行情）

• 日本租賃契約種類

  台灣的租賃契約類型多為「定期契約」，也就是契約期滿時必須重新簽約， 而在日本主要分為以下兩種契約類型:
  • １. 普通賃貸借契約
    通常為期兩年，期滿時承租方擁有優先續約權，屋主不得擅自請承租方退租。
  • ２. 定期借家契約
    屋主對於自己的物件將來若有收回自住的計畫時，建 議採用「定期契約」，此種合約是無法續約。因某種 程度上會造成承租方的不便，所以在日本，「定期契 約」不如「普通契約」流行，招租時訂的租金條件也 因此需要比普通契約優惠，才能受承租方青睞。
• 租約期間的退租
  承租方在租約期間退租時，只要提前1 個月以書面告知，就不需負擔違約金。
• 租約期間內調整租金
  在日本，屋主是不得任意調整租金，若希望調整租金，需由屋主及承租方 進行協議，雙方皆同意的情況下方可調漲。
• 每月租金收入預扣「 源泉徵收（20.42%）」（只適合店鋪）
  居住在海外的屋主，當承租方是法人或個人作店鋪使用時，每月租金收 入會預先被扣繳20.42% 的源泉稅，年底綜合所得稅申報時，若有溢繳 的情況，可申請退稅。
• 刊登廣告後的招租條件變更
  為保障消費者權益，日本對不動產招租廣告規範嚴格，一旦招租廣告公 開給大眾，屋主無法任意調高租賃條件，否則容易引起消費者投訴。

基本上，此日本樓中介有幾項限制，

• 單價太小不做
• 非所有權物業不做
• 非23區不做
• 非大阪六區不做
  但比較好的係能對租客租金記錄作出調查及盡量推有保證公社的租客。（當然仍需要觀察，畢竟agent 都唔好盡信）

啊壽已跟這位中介留電話以便之後聯絡，希望之後能夠與大家分享這位中介的日本樓盤

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