【Blog】毫無預期下參觀將拍賣的工廈單位，35萬港幣究竟買到咩？

事先聲明，這篇並不是廣告文，賣廣告啊壽會講明係廣告。
先講一下啊壽點解會找到呢D拍賣盤，因為一直都有有留意工廈單位，剛剛有off time 就搵到一個拍賣工廈盤，聯絡拍賣Agent 後就告知，參觀只有2日，就是當天20/8 及 24/8 ，之後就send 左一下資料

先看看Floor Plan

工廈拍賣(25-08-2020)

新界荃灣楊屋道144/146號及橫龍街77/87號富利工業大廈14樓

 14/F, Richwealth Industrial Building, Nos. 77/87 Wang Lung Street and Nos. 144/146 Yeung Uk Road, Tsuen Wan, NT

用途: 工業

入伙年份(約): 1986 年

B23室 (物業編號: 00016215)

建築面積(約): 103'(未核實)

狀況: 交吉

拍賣開價 : 港幣36萬

B28室 (物業編號: 00016216)

建築面積(約): 101'(未核實)

狀況: 交吉

拍賣開價 : 港幣35萬

B30室 (物業編號: 00016225)

建築面積(約): 104'(未核實)

狀況: 交吉

拍賣開價 : 港幣36萬

B35室 (物業編號: 00016217)

建築面積(約): 103'(未核實)

狀況: 交吉

拍賣開價 : 港幣36萬

睇樓時段: 

20/8(四)2-4pm 

24/8(一)2-4pm

其實一直都好希望有個地方可以係工作室，之前都曾經看過南豐miles 附近一個工作室單位信義工業大廈 年頭仲係開緊100萬樓下，但今時今日已經去到 166萬，但起碼交通方便對啊壽來說

今次去到富利工業大廈，第一眼其實觀感係唔錯

大堂光猛，有保安港基物管，環境大致上都唔錯地方乾淨

上到該層後其實都有D心理準備，都知道劏場係咩樣，而且來看的朋友亦不小，最讓啊壽吃驚是真的有人在裡面住，啊壽見到是一對男女（潮童個種，可以在 “奶”雜誌找到），有看風水的（係個Agent 強行開門，😆啊壽先知），美容按摩；，但再大部分都是當迷你倉用既更多。可能係門面都算可以睇得下

但係當開門啊壽都驚訝，驚訝並不是因為太小，小就預左，但係我想到個對情侶，點樣可以一起住。大家可以看看下圖

基本上4面墻，啊壽估計未必有100呎 ，冷氣電錶已安裝好，wifi 要自己與電訊公司接駁，來到最有趣的部分，啊壽表示有沒有相連單位，Agent 當堂醒左一下，就帶埋另一家不在list 既單位給啊壽看 ，如我買入隔壁的可以打通使用，並且告知這個不在list連租約的單位價格，連租約 $1780 同樣聲稱 103 呎。

講到錢，就一齊睇埋每月成本

電費每度： $1.5

管理費：2.8/sq ft .按聲稱呎吋 約$280/月

成交佣金：基本上只收1% 但agent 因單價小故此回收 $10,000

粗略計算： 假設Agent 是真實的資料

• 租金收入：1780 x 12=21360 
• 電費預估：200x12=2400
• 管理費：280x12=3360
• 淨租金收入： 21360-2400-3360=15600
• 回報：15600/ 370,000(只連連佣金，不包括律師，Stamp duty 等雜費）=4.22% （如果租得出，拍賣無人叫個時現有呢個回報率）

最後，當啊壽想走時，朋友折返看一看洗手間，點知廁所衛生實在難頂，因為見到廁所都知道隔離左右都有D無公德心既鄰居，其實都幾噩頂，看圖實在係看唔出有甘既情況。

結論：
基本上以拍賣盤來說，這個盤開價唔算太低，雖然如此，但看盤的人是一個接一個，可能是看中交通相對便利，附近有便利店，商場（死淨 惠康超市），同一間快餐店。所以應該都係其中一個賣點，但係作為工作室，基本上你唔想留低工作，希望之後能夠有好一點的拍賣盤吧

啊壽九月會有一個互動活動同大家分享

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大家記得係9月15日前Follow 啊壽的投資星球blog 啦，影片製作並容易，啊壽自己錄左幾次都唔入咪，唉。。。。😓😓

2020年9月15日截止（原先想8月尾截止，但流程片未完成）

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