【Investment Class】房地產信託系列：辦公室類REITS （第三集）

辦公室REITS 簡介：
辦公室REITS 租金高低，全取決於地段因素，當然如CBD（中央商業區）物業，業主可以定出更高的租金，畢竟CBD配套完善，鄰近公共交通網，相關產業鏈，以至目標客戶/員工群組都集中在同一區。CBD 豈不是全勝？ 其實近期二三線的辦公室以至工廈改建的辦公室亦非常普及吸引到特定租戶，尤其 One Man Band 公司，以及Cowork Space 等。

 辦公室同酒店一樣會有星級評分（但這個相對主觀），大致上評分如下：

• A/甲級辦公室-按建築結構及物料，機電設施及其他內部系統，室內設施（如健身房，餐廳等）以及辦公室的地段進行分類，當然較新的建築物通常會被認定為A級。
  （如：中銀大廈）

• B/C ;乙級或以下辦公室-內部結構及機電設施不高，外表唔太美觀的，通常會被列入乙級建築物（如：信德中心）

上述評級或多或少會影響到租金水平，當然係唔同地區中都會有混合A ,B , C ,三個級別的辦公室。以長沙灣為例同樣有A級的辦公室，但地段所限至能收取B C 級租金水平，畢竟租戶會做出比較，同區的商廈亦會出現競爭，並不是你是A級 就一定有A級的租金水平。

租約條款：
辦公室出租通常使用全套服務式租約，開初期限為5-7年，（近年經濟差可能傾向更短年期），附加一個或多個多年續租選擇權利。在全套服務租約中，業主需要負責物業日常開支，包括：稅項，保險，景觀維護。當然業主都唔會死錯人，以上費用通常會有個限額，過左就會係租戶承擔，而其他既公共區維護及相關收費盡量會轉嫁到租戶身上。辦公室租約通常每年上調（按啊壽2-3月問及Agent時，的確有部分辦公室租金，的確仍在小幅度上漲，當然業主都唔係傻，會對准部分租戶開刀），這種加組情況讓業主所收到的利潤率免受到通脹上升的成本影響到。

辦公室RETIS風險及收益特征：

辦公室REITS 派息比率比起其他類型的RETIS 有週期性。當辦公室面積需求跟唔上供應增長，空置率將會提升，租金水平自然會下降。要留意係辦公室建設週期比起 第一集提到的物流REITS 所需要的時間比較長，一般2年或以上，但問題係，在建設過程中這段時間辦公室需求已經產生重大變化，有可能在建成後需求下降，空置率上升，要待經濟環境恢復，才可填補。

隨著3G 到 5G 發展，網絡設備及技術已經比當初成熟。近期受疫情關係下，Work From Home （在家工作）更成為新的常態，雖然並非所有公司採用，但事情總會讓人反思，公司對辦公室的的需要程度。於此同時，公司亦傾向辦公室稠密話，即係每個員工所佔的辦公室面積逐漸縮小，但這種情況似乎曾經好過一段時間（辦公室需求增加）因為辦公室大小，門面畢竟與公司形象有著一定關係，但這次疫情中小企相信是最為打擊，大部分中小企業化整為零，全面實行WFH。究竟，市場上是否真的需要辦公室工作，需求真的會回來？ 這正是辦公室REITS 面臨的挑戰。


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