簡單來說，分析REITs 可以有4項指標去了解及檢視REITs
- 經營指標
- 盈利能力指標
- 資產負債指標
- 估值指標
今日啊壽想講的是-淨經營收入（Net Operating Income-NOI）
NOI = 物業租金收入-營運支出（包括物業管理費）-稅收及保險
NOI 並不包括公司融資費用，利息收益/支出，信託開支等（NOI 只在乎物業營運收支）
要著重營運，營運現金流一定要提及:
收益增長率=（當時每股營運現金流/上期每股營運現金流）-1x100
一般看公司都會提及每股盈利（EPS-Earning Per Share)，從而看公司營運有否改善。REITs 會以收益率增長來衡量。
外部收益率增長：
收益率增長率可以通過收購或開發新物業項目實現外部增長，既然有外部亦會有內部。
內部收益增長：
內部中會涉及到一般成本及行政費用，因為營運現金流涉及到以下 項目，啊壽會用置富產業信託（778,hk）作為例子:
大家留意“除稅前及與基金單位持有人交易前之溢利”：1,695,555,000 這個數字。
當中有幾個項目涉及到
- 收入
- 管理表現費
- 行政開支/收入
但這當然並不能完全反映到公司營運功力，最準確的必須要看該公司的營運現金流
按以上例子，置富產業信託（778.hk）2019年 置富產業信託總單位數量為：1,941,116,000
因此我們可以得出以下數據（按千計）
- 當時（2019年）每股營運現金流：（1,384,873/1,941,116） =0.71344
- 上期（2018年）每股營運現金流：1,276,906/1,927,905=0.66232
計算後收益增長率為：(0.71344/0.66232)-1 x 100 =7.718%
基本上，收益越好（當然係講緊穩定資素良好），較高收益增長率會享有更高估值，甘當然穩定而持續，而非市況好時表先好就去買，你睇酒店就是一個好例子，因為此類酒店REITs 其現金流收益增長率實在波動，並難以預測，低估值完全不意外。
要衡量管理層管理功力最好用較長數據做比較，啊壽建議最小以5年為期限或更長時間去量度，如果行內有Brenchmark 將會讓投資者心中有底可以排除部分垃圾REITs 畢竟市場上有200隻以上的房地產信託。
同樣以置富房地產信託（778.hk）為例（按千計）：
2019 年與2018年 比較收益增長率為=7.718% （請看上述計算）
- 2017年經營現金流 1,281,862/1,911,276=0.67068
- 2016年經營現金流 1,292,449/1,896,574=0.68149
- 2015年經營現金流 1,175,715/1,886,372=0.62327
- 2014年經營現金流 1,037,459/1,873,047=0.55389
2015 年與2014年 比較收益增長率為=（0.62327/0.55389）-1 x 100 = 12.526%
以上是5 年置富房地產信託（778.hk）收益增長率記錄，為了希望讓文章有更好互動，大家可以計算一下領展相關數據作為參考Brenchmark 比較置富產業信託（778.hk）是outperform 還是 underperform.
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